W pierwszej części artykułu zasygnalizowałem problem ustalania wysokości sumy ubezpieczenia w kontekście obowiązku przeprowadzenia APK oraz obowiązku zaproponowania klientowi umowy zgodnej z jego wymaganiami i potrzebami (zobacz także: APK a suma ubezpieczenia ustalana lub sugerowana przez dystrybutora, cz. 1). Na przykładzie ubezpieczenia AC wskazałem, że w praktyce samo podejście „produktowo-sprzedażowe” dystrybutora może przesądzać o tym, że odpowiedzialność za prawidłowe ustalenie sumy ubezpieczenia (w ramach APK) spoczywa właśnie na dystrybutorze.
– wyjaśnia Jakub Nawracała, radca prawny

W dzisiejszym artykule poruszę tę kwestię w kontekście ubezpieczenia nieruchomości mieszkaniowych.

APK a sugerowana suma ubezpieczenia w ubezpieczeniu nieruchomości

Z podobnym (chociaż nie do końca) problemem co w ubezpieczeniu AC, mamy do czynienia w ubezpieczeniu nieruchomości mieszkaniowych od ognia i innych zdarzeń losowych. W praktyce bowiem niemal wszyscy dystrybutorzy stosują praktykę, w ramach której wskazują klientowi sugerowaną sumę ubezpieczenia nieruchomości. Dotyczy to w szczególności kanału direct. Sugerowana suma ubezpieczenia jest ustalana na podstawie podawanych przez klienta informacji dotyczących ubezpieczanej nieruchomości, takich jak rok budowy, powierzchnia, adres miejsca ubezpieczenia (dla mieszkań i domów), piętro zabudowy (dla mieszkań), materiały użyte do budowy (dla domu) itp.

Oczywiście, oparcie się na tak szczątkowych informacjach, w praktyce nie daje realnych możliwości prawidłowego oszacowania wartości ubezpieczanej nieruchomości. Na tę wartość ma wpływ mnóstwo różnych czynników. Nie bez kozery zatem ustawodawca (słusznie) uznał, że prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiedzy fachowej i dlatego powinno być wykonywane przez osoby posiadające określone kwalifikacje i uprawnienia zawodowe – czyli rzeczoznawców majątkowych. W praktyce ubezpieczeniowej pojawia się również dodatkowy aspekt wspólnej sumy ubezpieczenia dla „murów” i „stałych elementów” (czasem różnie zresztą definiowanych). Oznacza to, że na wartość danej nieruchomości (w kontekście ustalenia odpowiedniej sumy ubezpieczenia) będzie miał duży wpływ „indywidualny” standard wykończenia i wyposażenia. Stworzenie narzędzia umożliwiającego „zautomatyzowane” oszacowanie wartości nieruchomości, które to narzędzie w dodatku „nadążałoby” za aktualnymi trendami rynkowymi jest wprawdzie teoretycznie możliwe, jednak w praktyce raczej niewykonalne. A nawet jeśli jest wykonalne, to wiązałoby się z koniecznością zbierania od klienta tylu różnych informacji, że proces zawierania umowy ubezpieczenia raczej nadwyrężyłby cierpliwość „statystycznego Kowalskiego”.

Przygotowując się do pisania tego felietonu, wykonałem kilkadziesiąt kalkulacji dla kilku przykładowych nieruchomości, korzystając z kanałów www kilkunastu dystrybutorów – zarówno multiagencji („porównywarek”), jak i zakładów ubezpieczeń. Właściwie w każdym przypadku sugerowana suma ubezpieczenia odbiegała znacząco (a nawet – drastycznie) w dół od faktycznej wartości nieruchomości (im nowsza nieruchomość, tym większa dysproporcja), przy czym różnice pomiędzy sugestiami poszczególnych dystrybutorów również najczęściej były znaczne. Potwierdza to, że dystrybutorzy nie radzą sobie w praktyce z prawidłowym szacowaniem tej wartości.

Sugestia jako proponowanie zawarcia umowy/doradztwo

Co prawda – w odróżnieniu od ubezpieczeń AC – mamy tutaj do czynienia jedynie z „sugerowaną sumą ubezpieczenia”. Klient ma zawsze możliwość wprowadzenia własnej sumy. Przy czym poszczególni dystrybutorzy (w kanale direct) bardzo różnie podchodzą do tej kwestii. Jedni wyraźnie informują klienta o takiej możliwości, w sposób dosyć wyczerpujący i dokładny wskazując, jakie czynniki klient powinien wziąć pod uwagę ustalając we własnym zakresie wysokość sumy ubezpieczenia. Inni poprzestają jedynie na wskazaniu, że suma ubezpieczenia jest jedynie sugerowana, a klient może wpisać własną. Jeszcze inni nie przekazują klientowi żadnej informacji w tym temacie, a klient ma jedynie „techniczną” możliwość wprowadzenia własnej sumy (o ile się oczywiście zorientuje, że może tak zrobić).

Niemniej, bez względu na to, jakie podejście w tej kwestii przyjmuje dany dystrybutor, nie widzę w praktyce żadnego sensu sugerowania klientowi sumy ubezpieczenia nieruchomości. Taka „sugestia” może być bowiem potraktowana jako „proponowanie zawarcia umowy” (na określoną sumę ubezpieczenia) w rozumieniu art. 8 ust. 3 UDU lub jako element (szeroko rozumianego) „doradztwa” w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 1 UDU. Zasugerowana suma ubezpieczenia może być w praktyce postrzegana jako „zwieńczenie” procesu APK, a skoro jest ona „obiektywnie nieprawidłowa” – to świadczy o wadliwym wypełnieniu obowiązku wynikającego z art. 8 ust. 1 UDU.

Ubezpieczenie „na pierwsze ryzyko”

Co więcej, od kilku lat standardem w ubezpieczeniach nieruchomości mieszkaniowych jest to, że ubezpieczyciele nie stosują już mechanizmu niedoubezpieczenia i odpowiedzialności proporcjonalnej. Tym samym ubezpieczenie nieruchomości (również w „ryzykach ogniowych”) stało się w praktyce ubezpieczeniem na pierwsze ryzyko. Klient ma zatem możliwość ubezpieczenia nieruchomości poniżej jej wartości, co ma swoje racjonalne uzasadnienie w szczególności w ubezpieczeniu lokali mieszkalnych, gdzie prawdopodobieństwo wystąpienia szkody całkowitej jest raczej małe. Nawet jeśli zatem dystrybutor byłby w stanie prawidłowo oszacować wartość nieruchomości, to na jakiej podstawie ma prawo zakładać, że klient jest zainteresowany zabezpieczeniem się na wypadek maksymalnej szkody w przedmiocie ubezpieczenia, a nie tylko szkody częściowej?

Ryzyko prawne „na własne życzenie”

Skoro więc nie jesteśmy w stanie prawidłowo oszacować wartości nieruchomości ani też nie pytamy klienta o to, czy chce zabezpieczyć się na wypadek maksymalnej potencjalnej szkody, czy tylko na wypadek szkód częściowych (a jeśli tak – to w jakim stopniu), to sugerowanie klientowi jakiejkolwiek sumy ubezpieczenia jest wyłącznie „wróżeniem z fusów”. Skoro zaś jest „wróżeniem z fusów”, to powstaje pytanie „po co to komu?”. W tym kontekście nie widzę żadnych korzyści związanych z taką praktyką, a dostrzegam jedynie ryzyka prawne. Ryzyka prawne, które dystrybutorzy generują sobie „na własne życzenie”. Mamy bowiem do czynienia z sytuacją, w której to właśnie stosowany powszechnie na rynku sposób dystrybucji (którego elementem jest sugerowanie sumy ubezpieczenia), niekoniecznie zaś sama konstrukcja produktu ubezpieczeniowego w praktyce generuje ryzyko dla dystrybutora.

Z prawnego punktu widzenia zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem dla dystrybutora byłaby praktyka, w której sumę ubezpieczenia w tym ubezpieczeniu określa wyłącznie klient (bez jakiejkolwiek sugestii ze strony dystrybutora co do jej wysokości), natomiast dystrybutor wyjaśnia klientowi wyczerpująco, jakie okoliczności i czynniki powinny być brane przez klienta pod uwagę przy ustalaniu tej sumy.

Jakub Nawracała
Radca prawny